Dirk van den Berg in Pompshop: Andermaal de veiling
In mijn column van oktober ging ik – te kort en na te weinig onderzoek – in op de resultaten van de rijkswegveiling van 11 september jl. Ik nam daarvoor te weinig ruimte, omdat ik ook de moord op de advocaat Derk Wiersum niet onvermeld wilde laten. Bovendien wilde ik die twee gebeurtenissen aan elkaar knopen. Al met al heb ik de vergunninghouder van Shell Hackelaar bij Muiden tekort gedaan. Ik heb hem mijn excuses aangeboden, maar zal het ook ten overstaan van u allen rechtzetten.
Kort voor de veiling heeft het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) dit jaar een “Aanvullend document” rondgestuurd waarin de “Regeling toelating veiling benzinestations langs rijkswegen”, sinds jaar en dag opgenomen in het biedboek, nog een keer duidelijker worden uitgelegd. Een van de daarin opgenomen regels is dat een deelnemer aan de veiling “alle bestaande en voorgenomen strategische overeenkomsten met derden voor zover betrekking hebbend op de exploitatie van benzinestations” aan het RVB moet opgeven. Dat gaat vrij ver. Vrijwel iedere overeenkomst die een oliemaatschappij/leverancier met een andere partij sluit, zal immers vallen onder het begrip “strategische overeenkomst”: inkoop en outsourcing van diensten, maar ook een (voorgenomen) samenwerking. Deelnemers aan de veiling zijn dus altijd al verplicht om te melden met wie en hoe zij samenwerken. Voor grote partijen als Shell of BP lijkt mij dat nauwelijks te doen.
In het in augustus jl. bekend gemaakte aanvullende document staat met zoveel woorden: “Indien uit de verstrekte informatie blijkt dat tussen twee of meer aanvragers verbanden of overeenkomsten bestaan en indien één of meer van die aanvragers de huidige wederpartij van de Staat (hierna: zittende partij) is bij een locatie waarvan de huurrechten worden geveild, dan zal alleen de aanvrager die zittende partij is, worden toegelaten tot de veiling van die locatie.”
Uit deze regel én de wetenschap dat er ten tijde van de veiling een overeenkomst was tussen de zittende partij en Shell, had ik de – inmiddels onjuist gebleken – conclusie getrokken dat de zittende vergunninghouder ervoor had gekozen om zelf niet te bieden, en aldus Shell de kans te geven om een (met hem afgestemd) bod uit te brengen.
Maar de zittende vergunninghouder en zijn huurder Shell mochten kennelijk wél allebei bieden, en dat dezen zij ook. Shell bood het meeste. Dat betekent dat deze vergunninghouder de keuze heeft gemaakt om bij een veilingopbrengst van het door Shell geboden bedrag of hoger (en mogelijk al bij een aanzienlijk lager bedrag), de concessie naar een ander te laten gaan, terwijl deze zittende partij kon volstaan met het betalen van 30% van zijn bod. Het bieden van het door Shell geboden bedrag zou de zittende partij maximaal dus “slechts” € 6.718.500,– hebben gekost. Kennelijk heeft hij uitgerekend dat het incasseren van het door Shell geboden bedrag hem meer oplevert dan de exploitatie of verhuur van het tankstation gedurende 15 jaar. Ik heb die som ook gemaakt, en ik geef hem groot gelijk. i
Om als veilingwinnaar het door Shell geboden bedrag van € 22.395.000,– over te houden, zou hij immers niet alleen dat bedrag als huur (of opbrengst van eigen exploitatie) moeten ontvangen, maar ook het door hem aan het RVB af te dragen topdeel van zijn winnende bod, bij elkaar een slordige € 29 miljoen. Daarvoor is (uitgaande van een rentevoet van 2%) een te ontvangen jaarhuur nodig van meer dan 2,2 miljoen euro.
Shell op haar beurt zal hebben uitgerekend dat het ineens betalen van € 22.395.000,– voor haar voordeliger is dan het gedurende 15 jaar betalen van huur aan de (dan nog steeds) zittende partij. Ik ben geen rekenwonder, maar Shell lijkt (weer uitgaande van die rentevoet van 2%) bij een jaarhuur van iets meer dan € 1,7 miljoen in 15 jaar evenveel voor de locatie te betalen als bij het ineens aftikken van het geboden bedrag. Bij die huur is het de vraag of de zittende partij zijn topdeel terugverdient.
Mijn conclusie is dan ook dat beide partijen het spel goed hebben gespeeld; dat er een win-win situatie is en helemaal geen doodsteek. Ik hoop dat ik het deze keer wél bij het rechte eind heb. In ieder geval zou het RVB er goed aan doen om in een aanvullend document op het Aanvullend document de spelregels nog eens duidelijk uit te leggen.
Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.
